Fundos imobiliários: aprenda tudo de mais relevante sobre esse tipo de investimento!

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Se você se interessa por investimentos já deve ter ouvido falar dos famosos FIIs, que são os fundos de investimento imobiliários.

Mas além do significado da sigla quanto você domina sobre o assunto?

Este artigo tem a intenção de trazer um arcabouço completo de informações para quem quer entender o que são e como funcionam os FIIs.

Já ouviu falar e ficou curioso? Quer mais detalhes para analisar se é mesmo um bom investimento?

Então. leia até o final e descubra tudo sobre os Fundos de Investimento Imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Fundos imobiliários – ou melhor, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) – são formados quando várias pessoas com o mesmo objetivo (investir em ativos imobiliários) juntam seu capital para esse fim. 

Os FIIs foram criados no Brasil em 1993 pela lei 8.668/93 e tiveram sua regulamentação dada pela Instrução CVM nº 472/08.

O seu funcionamento é baseado na oferta pública de cotas de mesmo valor emitidas pelos próprios fundos, que necessitam estar previamente registrados na na Comissão de valores Mobiliários (CVM) para tal.

Tipos de fundos imobiliários

Existem, basicamente, dois grandes grupos (tipos) de fundos imobiliários: de renda (ou de tijolo) e de papel (ou de recebíveis).

  • Fundos de tijolo (ou de renda): assim chamados por investirem em empreendimentos físicos, como edifícios comerciais, shoppings centers, hotéis, entre outros. A ideia é conseguir interessados (empresas ou pessoas) em usar os imóveis adquiridos. Como troca, o fundo recebe uma renda mensal de aluguel para ser distribuída a seus cotistas.
  • Fundos de recebíveis (papel): aplicam seu patrimônio em títulos relacionados ao mercado de imóveis, como LCI (Letras de Crédito Imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LH (Letras Hipotecárias), CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção), cotas de outros FIIs e assim por diante. O lucro do fundo vem dos dividendos e juros pagos por esses títulos, ou através da venda deles.

No entanto, alguns especialistas também citam outros tipos. Veja os principais:

  • Fundos de desenvolvimento imobiliário: são aqueles que custeiam projetos, geralmente a construção de empreendimentos residenciais, e seu rendimento acontece através das vendas de unidades.
  • Fundos de Fundos Imobiliários (FOF): De acordo com a Suno Research, FOFs funcionam como uma grande cesta, onde todos os outros tipos de fundos imobiliários podem ser adquiridos com o objetivo de integralizar o portfólio. Os fundos de fundos são indicados para aqueles que não têm tempo de estudar o mercado para fazer investimentos assertivos, já que os FOFs por serem compostos por vários outros FIIs pulverizam grande parte do risco sendo, assim, mais seguros que apostar em FIIs isolados. Podem servir, também, como porta de entrada para investidores que querem apenas “sentir o mercado”, ou seja, não têm experiência, mas querem aprender na prática.

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Fundo de investimento imobiliário: como funciona?

O gerenciamento de um fundo é responsabilidade de uma instituição financeira autorizada pela CVM. Aquela terá, entre outras responsabilidades:

  • As obrigações legais e regulamentares;
  • A escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio;
  • A gestão dos ativos;
  • A divulgação de informações aos acionistas (periódicas ou eventuais);
  • A distribuição dos resultados;
  • A organização e a realização das assembleias, entre outras. 

Por isso, a peça-chave de um fundo imobiliário é a boa gestão, a qual será a responsável pela alocação dos recursos dos investidores para obtenção da maior rentabilidade possível.

Para que isso seja possível, a atenção constante às melhores oportunidades que o mercado apresenta é crucial.

Assim, algo comum entre os FIIs, é a compra de prédios comerciais com boas perspectivas de sucesso, para lucrar através do aluguel.

Outra forma dos fundos de tijolo lucrarem é sobre a valorização dos imóveis em si.

Já os fundos de papel, têm seu lucro através do rendimento dos títulos que os compõem e da valorização das cotas do mesmo.


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Características dos fundos imobiliários

Os FIIs possuem diversas características peculiares. Por exemplo, eles são constituídos na forma de condomínios fechados, por esse motivo, o resgate das cotas não é possível.

Ou seja, o  investidor não pode resgatar as cotas antes de transcorrido o prazo de duração do fundo.

Acontece que a maioria dos fundos imobiliários são de prazo indeterminado, isto é, não há data determinada para a sua liquidação. 

Assim, em regra, somente é possível o investidor deixar o FII através da venda de suas cotas no mercado secundário.

Outra alternativa seria a negociação privada, a qual não é comum.

Dessa forma, grande parte dos FIIs têm suas cotas negociadas na bolsa de valores ou balcão organizado, o que aumenta a liquidez das cotas. 

Essas negociações em mercado secundário são uma opção para quem se interessa pelo fundo, mas não teve oportunidade de comprar cotas na Oferta Pública de Distribuição ou para os investidores que desejam aumentar a sua participação.

As transações nos mercados organizados (bolsa e balcão) são feitas através de instituições financeiras autorizadas como corretoras e bancos, de duas maneiras: por contato direto (e-mail, telefone) ou Home Broker.

Cotas

É o nome dado às frações em que são divididas o patrimônio de um FII. Elas, normalmente, são iguais e conferem os mesmos direitos e obrigações a cada cotista.

Ao adquirir cotas de um fundo, o investidor se torna dono de uma parte dele. Entretanto, o cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os imóveis e empreendimentos que compõem o FII.

Em compensação, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual.


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Oferta Pública de Distribuição

É o momento em que os idealizadores do fundo o apresentam para os potenciais investidores, ou seja, é a primeira oportunidade de investir naquele determinado FII.

As ofertas públicas de distribuição, de modo geral, devem ser registradas na CVM, para que esta analise se as informações básicas para que os investidores avaliem o negócio estão sendo fornecidas corretamente.

Logo, esse registro é uma forma de resguardar a segurança do investimento.

O prospecto, que é o principal documento da oferta, deve incluir (pelo menos) informações sobre a política de investimentos, a descrição dos imóveis, fatores de risco, estudo de viabilidade, etc. 

Para reservar cotas do fundo nessa fase inicial, é necessário que o investidor interessado entre em contato com as instituições financeiras que façam parte dos consórcio de distribuição de cotas e solicite a reserva.

Política de Investimento

Um dos pontos mais importantes na avaliação do negócio é a política de investimento, pois é possível basear-se nela para estimar lucros e riscos do fundo em questão.

A política de investimento deve ser destrinchada de forma detalhada no regulamento do fundo.

Riscos

Como todo investimento, os FIIs também estão sujeitos aos riscos de mercado, como os de natureza financeira, econômica ou política.

Outros riscos inerentes ao mercado imobiliário são: taxa de ocupação dos imóveis, desvalorização ou mudanças legislativas que afetem o setor.

Em resumo, os FIIs podem levar a perdas patrimoniais pelos riscos referentes à possível redução da liquidez das cotas, à volatilidade do mercado e à desvalorização de imóveis integrantes da carteira.

Fundo Imobiliário: Imposto de Renda (IR)

Uma última característica é a isenção de IR para FIIs, proporcionada pela a Lei 11.196/05, que determina que algumas regras sejam seguidas para que a isenção seja aplicada, tais como: 

  1. O fundo não pode ter menos que 50 cotistas; 
  2. Cada cotista deve ter no máximo 10% do fundo;
  3. O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3);
  4. Obrigatoriamente, 95% do resultado semestral deve ser distribuído;
  5. Em caso de vendas das cotas, o investidor deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho de capital. Eventuais prejuízos podem ser compensados no futuro.

Explicando melhor o ponto 5:

Se um investidor compra R$ 2.000,00 em cotas de um FII e ao vender recebe o valor de R$ 5.000,00, os 20% de IR incidirão sobre os R$ 3.000,00 de ganho de capital que o vendedor obteve.


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Quanto rende um fundo imobiliário?

A rentabilidade dos FIIs varia, primordialmente, de acordo com a sua constituição. Outros fatores que afetam a rentabilidade são a situação do setor e o valor das cotas.

Uma das principais fontes de renda de um fundo imobiliário são os aluguéis.

Desse modo, no período que todos os imóveis estão alugados, os rendimentos são mais altos, assim como prédios localizados em bons pontos comerciais tendem a estarem sempre alugados e com bons valores.

Mais uma vez, ressaltamos as oscilações que podem ocorrer e a necessidade de avaliação dos ativos que compõem os FIIs no qual você pretende investir. 

Por outro lado, os chamados fundos de papel, dependem da alta de outros índices como taxa Selic, IGP-M e CDI.

De toda maneira, no geral, os melhores fundos imobiliários costumam apresentar rentabilidade de 0,75% a 1% ao mês.

Porém, os FIIs são investimentos de renda variável, é preciso estudar o histórico deles, e ainda assim os desempenhos passados também não são certeza de rentabilidade futura.


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Vantagens de investir em um Fundo Imobiliário

O brasileiro aposta muito no mercado imobiliário quando o assunto é investimento.

É cultural acreditar que este mercado é o mais rentável e seguro. Por isso, faremos um comparativo entre ter imóveis físicos e investir em FIIs.

Quais são as vantagens em adquirir cotas, ao invés de comprar imóveis em si?

Valor

Bem, inicialmente, podemos citar o valor do investimento, uma vez que não é todo mundo que tem capital para comprar um imóvel físico.

Facilidade

O segundo ponto é a facilidade, já que para comprar cotas de um fundo imobiliário basta ter uma conta em uma corretora, por exemplo, e operar diretamente pelo Home Broker.

Dessa maneira, ao investir em fundos imobiliários, você elimina etapas como: busca por um imóvel com boa localização, toda a intermediação da compra e os impostos, como ITBI.

Liquidez

A terceira vantagem é a liquidez, pois mesmo que os FIIs não sejam o investimento com a maior liquidez do mercado, são bem mais fáceis de se transformar em dinheiro que os imóveis.

Não dá pra esquecer que o processo de venda desses últimos é tão complexo quanto o de compra.

Diversificação

Além disso, ao investir em fundos, você consegue ter diversificação na sua carteira, ao invés de imobilizar todo (ou grande parte do) o seu capital em apenas um prédio ou um imóvel.

Menos dor de cabeça e custos

Sem contar, a parte de administrar um imóvel ou pagar para uma corretora fazê-lo, o que corrói seus rendimentos.


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Como investir em fundo imobiliário?

Como vimos, é possível investir em FIIs através da Oferta Pública de Distribuição. Posteriormente, as cotas serão negociadas em mercados organizados como a bolsa e o balcão.

Para comprar cotas de fundos imobiliários na bolsa, basta seguir alguns passos simples:

  1. Escolher uma boa corretora: confiável e segura.
  2. Abrir uma conta na corretora escolhida: é possível abrir contas em corretoras de modo simples e fácil pelo celular, inclusive.
  3. Transferir dinheiro para sua conta na corretora: geralmente esse processo é feito por transferência bancária (DOC ou TED) ou boleto.
  4. Escolher o fundo.
  5. Investir: o comprador envia uma ordem de compra com o código do FII, o número de cotas que quer e o valor que deseja pagar. Se houver algum participante disposto a vender por aquele montante, o negócio é fechado.

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Como escolher um fundo imobiliário?

Algumas dicas já foram citadas em outros pontos do artigo, como a avaliação minuciosa da política de investimentos e os riscos que estão inclusos no negócio.

Contudo, nesse tópico, daremos orientações mais específicas. 

Aspectos gerais e princípios de análise

Primeiramente, é fundamental conhecer o setor no qual se está investindo.

Por ser uma aplicação de renda variável, é possível que a desvalorização alcance os fundos, como ocorreu na crise de 2015.

Entretanto, o mercado vem se recuperando desde 2017 e há projeções de melhoras consideráveis em 2019, a depender das reformas propostas pelo governo.

Um segundo ponto importante é analisar se o valor das cotas está de acordo com o esperado.

Para isso, basta dividir o valor do fundo pelo número de cotas e comparar o resultado com o valor que as cotas estão sendo negociadas.

Mas atenção, nem sempre um fundo barato é um bom negócio e um caro é um mau negócio.

Às vezes, as características de um fundo mais caro podem ser mais vantajosas para sua carteira como, por exemplo, uma boa liquidez e uma alta rentabilidade.

Outro ponto a se avaliar é quem são os gestores daquele fundo. Outros fundos gerenciados pelos mesmos apresentam bons resultados? 

Os ativos que compõem o fundo também são essenciais para se definir quais são bons investimentos ou não.

Por fim, números e histórico do FII são dados importantes para entender a consistência e a perspectiva do fundo.

Claro que como se trata de renda variável, histórico não é garantia de bons resultados futuros.


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Fundos imobiliários que pagam dividendos

Os dividendos distribuídos por um fundo imobiliário, nada mais são do que seus rendimentos divididos para seus cotistas.

Pela lei, pelo menos 95% desses rendimentos, provenientes da renda gerada pelos ativos que compõem o portfólio do FII, devem ser distribuídos a cada semestre.

Contudo, geralmente esse pagamento é feito todo mês.

Abaixo, você pode ver a lista dos fundos imobiliários mais rentáveis que pagam dividendos, de acordo com os resultados do primeiro semestre de 2019: 

Fundos imobiliários mais rentáveis

  1. FII BTG Pactual Imob Corporate Office Fund (BRCR11)
  2. FII XP Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário (XPCM11)
  3. FII General Shopping Ativo e Renda – FII (FIGS11)
  4. FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11B)
  5. FII Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11)
  6. FII BB Progressivo (BBFI11B)
  7. FII Merito Desenvolvimento Imobiliario I (MFII11)
  8. FII Ourinvest JPP (OUJP11)
  9. FII Max Retail (MAXR11)
  10. FII Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)

Obs: Essa lista não é uma indicação de investimento.

Ela foi criada com base no DY (Dividend Yield), índice que demonstra o rendimento de dividendos pago por ação.

O cálculo é feito a partir do valor do dividendo pago por ação, dividido pelo preço da ação no último dia do período.

Sites de fundos imobiliários

Para quem deseja conhecer mais profundamente os fundos imobiliários, existem sites bem completos sobre o assunto. Trouxemos os links para os principais, a seguir:

  1. Clube FII
  2. Funds Explorer
  3. FIIs
  4. Suno Research
  5. B3

Conclusão

Os fundos imobiliários são uma ótima opção para quem quer construir sua liberdade financeira e viver de renda.

Porém, como todo investimento, é preciso que o investidor busque conhecimento e procure pelas melhores opções.

Se você se interessou pelos FIIs, mas ainda não tem recursos financeiros para aplicar nesses fundos, o Mobills pode te ajudar a organizar sua vida financeira.

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